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23.Juli 2018

Miete mindern bei Mietmängeln durch Wasserschäden

Tropft Wasser durch die Decke, weil in der Mietwohnung des Mieters über ihnen die Waschmaschine leck geworden ist? Läuft das Wasser nicht nur auf den Boden, sondern auch auf Möbel, angeschaffte Computer und oder Teppiche?
Verlegtes Parkett weist nicht nur Schäden auf, sondern beginnt nach wenigen Tagen muffig zu riechen.

Szenarien, bei denen sich die Frage stellt, ob und in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann und wer zum Schadenersatz für die beschädigten Sachen verpflichtet ist.

1.
Ein Mietminderungsanspruch besteht vom ersten Tag des Schadeneintrittes an. Insbesondere ist kein Verschulden des Vermieters vorausgesetzt.

Die Regelungen zum Minderungsrecht sind gesetzlicher Ausdruck einer Risikoverteilung dahingehend, dass der Vermieter nicht die volle Miete bekommt, wenn er nicht zu 100 % leistet.
Demgegenüber besteht ein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Vermieter nur dann, wenn ihn nach-
weisbar ein Verschulden trifft.

2.
Bei der Höhe des Mietminderungsanspruches kommt es zunächst darauf an, welche konkreten Beeinträch-
tigungen den Mieter treffen.
Bei Wasserschäden spricht die Rechtsprechung Mietern ein Mietminderungsrecht von 80 % zu, sofern Möbel abgerückt werden müssen und Trocknungsgeräte aufzustellen sind (Vgl. Landgericht Köln vom 29.03.2012 zu Aktenzeichen 1 S 176/11).

Vereinzelt gab es auch Urteile, die einen Minderungsanspruch von bis zu 100 % zugesprochen haben, wenn z. B. sämtliche Räume der Mieträume erheblich beeinträchtigt waren.

Demgegenüber verhalten sich Gerichte bei optischen Beeinträchtigungen zurückhaltend.

Folgende Beispiele sind dafür charakteristisch:

Das Ablösen der Tapete im Flur löst eine Minderungsquote von lediglich 0,5 % aus. Wasserfleck vor dem Badezimmer nebst Ablösung von Teppichleisten rechtfertigt eine Mietminderung von lediglich 3 %.

Es gibt allerdings auch Fälle, bei denen Gerichte keine Minderung zugestehen: So ist z. B. eine Regen-
wasserpfütze im Kellergang nicht so erheblich, dass hierdurch eine Minderung eintritt.

Minderungsansprüche richten sich also der Höhe nach dem Schweregrad der Beeinträchtigung.

So ist eine durchfeuchtete Wand aufgrund Wasserschäden an der Decke im Wohn- und Schlafzimmer geeignet, die Mietminderungsquote auf 20 % heraufschnellen zu lassen.
Die Durchfeuchtung des gesamten Teppichbodens infolge Tropfwassers durch die Decke löst dann allerdings Mietminderungsquoten von bis zu 50 % aus.

Im Schadenfall ist es also wichtig, den Schaden im Einzelnen zu dokumentieren und durch Zeugen bestätigen zu lassen.

3.
Beim Schadenersatzanspruch kommt es darauf an, ob dem Vermieter überhaupt ein Verschulden nachgewiesen werden kann, sofern ein Wasserschaden auf einem Fehlverhalten eines anderen Mieters beruht.
Von einem Auswahlverschulden kann nicht gesprochen werden, da einem Vermieter kaum nachgewiesen werden kann, dass er bei Abschluss des Mietvertrages hätte erkennen können, dass ein Mieter so schusselig ist, dass er damit hätte rechnen müssen, dass dieser eines Tages vergessen werde, den Wasserhahn zuzudrehen.

Bei Rohrbrüchen sieht die Sache unter Umständen anders aus.
Zwar besteht keine Vermieterpflicht zur turnusmäßigen Überprüfung der Sanitär- oder Elektroanlagen. Allerdings verstößt ein Vermieter dann gegen Kontroll- und Überprüfungspflichten, wenn schon in der Vergangenheit entsprechende Vorfälle aufgetreten sind.

Treten also in Altbauten beispielsweise häufig Rohrbrüche auf, die auf Korrosion oder Verkrustung der Rohre zurückzuführen sind, besteht eine regelmäßige Überprüfungspflicht des Vermieters.

Hier ist also eine genaue Überprüfung der Vermieterpflichten angezeigt.

4.
Im Übrigen gilt für die Praxis immer:

Wer wertvolle Gegenstände in einer Wohnung hat, sollte eine Hausratversicherung abschließen. Diese ist für den Fall gedacht, dass am Eigentum des Mieters ein Schaden entsteht, dem Vermieter allerdings kein Verschulden nachweisbar ist.