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09.Oktober 2017

Verwertungskündigung

Wohnungsmietverträge sind für Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen ordentlich kündbar.

Die Eigenbedarfskündigung ist weitgehend bekannt, nicht jedoch die so genannte Verwertungskündigung.

Der BGH hat zwischenzeitlich die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung näher präzisiert.

Demnach müssen Vermieter die ihnen ansonsten drohenden „erheblichen Nachteile“ gemäß § 573 BGB genau darlegen.

Worum ging es im konkreten Fall?

Mieter hatten im Jahre 2012 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 7-Zimmer-Wohnung gemietet. 2015 hatte die jetzige Klägerin das Anwesen, in dem die Wohnung liegt, erworben und war in den Miet-
vertrag eingetreten.
Unmittelbar nach Eigentumserwerb kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und begründete ihre Kündigung damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zu errichten.
Hierdurch sei auch unter Berücksichtigung der Investitionskosten ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften, als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.

Der BGH entschied, dass die im Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht ausreichend seien.
Im Ausgangspunkt stelle der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirt-
schaftliche Verwertung des betreffenden Grundstückes im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen hohen Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein erheblicher Nachteil entstehen würde.

Bei der Beurteilung dieser Frage sei stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sei.

Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirt-
schaftlichen Vorteil verspricht.

Auf der anderen Seite dürfe die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nach-
teile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen.

Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nicht auf Fälle anderenfalls drohenden Existenzverlustes reduziert werden.

Weiterhin sind bei einer Verwertungskündigung – anders als etwa bei einer Eigenbedarfskündigung – nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB allein solche Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen würden.

Dies war jedoch im konkreten Fall nicht gegeben.
Bei der das Modehaus betreibenden S-KG handelte es sich nämlich um eine von der Klägerin verschiedene Personengesellschaft, woran auch die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung der Gesellschaften nichts zu ändern vermochte.

Nach alledem hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichtes zurückverwiesen, damit weiterhin Fest-
stellungen getroffen werden können. Vgl. BGH Urteil vom 27.09.2017 AZ VIII ZR 243/16