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05.Oktober 2017

Die Heizsaison beginnt am 01.10.2017. Was müssen Mieter beachten, wenn die Heizung ausfällt?

1.
Die Heizsaison beginnt in Deutschland üblicherweise am 01.10. und dauert bis zum 30. April des folgenden Jahres.
Während dieses Zeitraumes müssen Heizungsanlagen in Wohngebäuden so programmiert sein, dass sie zwischen 6 Uhr morgens und 23 Uhr abends so viel Leistung erbringen, dass in Wohnräumen eine Mindest-
temperatur von 20 bis 22 Grad erreicht wird.
In anderen Räumen als Wohnzimmern reicht eine Temperatur zwischen 18 und 20 Grad.

Liegen die tatsächlich erreichten Temperaturen darunter, wird dadurch der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt mit der Folge, dass ein Sachmangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB gegeben ist. Hierüber ist der Vermieter zu informieren und zur Instandsetzung der Heizungsanlage aufzufordern.
Dabei ist natürlich wichtig, dass der Zeitpunkt genannt wird, an dem der Mangel erstmals aufgetreten ist und bis wann der Vermieter diesen beheben soll. Um alles richtig zu machen, sollte der Mieter diese Mitteilung am besten schriftlich und per Einschreiben an den Vermieter absenden.

2.
Droht längerfristiger Heizungsausfall, so sollte der Mieter zu Beweiszwecken ein sogenanntes Temperaturprotokoll führen.

Darin sollte gemeinsam mit einem Zeugen in allen Zimmer die jeweilige Temperatur inklusive der Uhrzeit vermerkt werden - je eine Messung tagsüber und abends ist ausreichend und kann mit einem handels-
üblichen Thermometer durchgeführt werden.

Arbeitet die Heizung nicht korrekt und wurde der Vermieter darüber ordnungsgemäß informiert, so muss der Vermieter die erforderliche Instandsetzung durchführen lassen.

Bei einem Notfall – beispielsweise bei besonders niedrigen Temperaturen in der Winterzeit oder während eines Wochenendes darf der Mieter ausnahmsweise die Reparatur der Heizung auch eigenhändig und im eigenen Namen veranlassen.

Für die dann abgerechneten Reparaturkosten muss der Vermieter allerdings nur insoweit aufkommen, wie die Reparaturen auch tatsächlich notwendig waren.

3.
Entgegen vielfach geäußerter anderslautender Auffassung in der Bevölkerung ist eine Mietminderung nicht bei jedem Ausfall der Heizung möglich, z.B. eine kurzeitige Unterbrechung der Heizungsleistung gehört zum allgemeinem Lebensrisiko und berechtigt folglich nicht zur Mietminderung.

Ein längerfristiger Heizungsausfall stellt jedoch einen Sachmangel der Mietsache dar und der Mieter kann die Miete angemessen mindern.
Dieses Minderungsrecht steht dem Mieter unabhängig davon zu, ob der Vermieter für den Heizungsausfall überhaupt verantwortlich ist. Liegt z.B. die Schuld für den Heizungsausfall beim Energieversorger so hat der Mieter trotzdem das vorbeschriebene Mietminderungsrecht.

4.
Mietminderung in welcher Höhe ?

Erreichen die Temperaturen in den Wohnräumen einer Mietwohnung während der Heizperiode nicht wenigstens 20 Grad, so hat der Mieter das Recht, die Miete angemessen zu mindern.

Welche Höhe nun angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.
Daher handelt es sich bei den nachfolgend aufgeführten Fällen nur um Beispiele.

Die Minderungsquote ist grundsätzlich davon abhängig, inwieweit die herrschenden Außentemperaturen den Gebrauch der Mietsache beinträchtigen:

  • Vollständiger Heizungsausfall im Winter - Mietminderung zwischen 70 und 100 % für den Zeitraum des Ausfalles möglich
  • Keine Erwärmung von Wohnräumen auf mind. 20 Grad - Mietminderung von 20 bis 30 % angemessen
  • Wohnung zu warm oder zu kalt, weil die Thermostate an den Heizkörper defekt sind - Mietminderung von 20 % ist ausreichend
  • Heizungsausfälle in den Sommermonaten oder bei mäßigen Temperaturen - keine Mietminderung möglich. 

5.
Fazit

Wurde der Vermieter vom Mieter über die nicht funktionierende Heizung in Kenntnis gesetzt, sollte der Mieter anschließend vorsorglich nur unter ausdrücklichem Vorbehalt die Miete weiter zahlen - denn Miete, die trotz eines Minderungsgrundes in voller Höhe weitergezahlt wird, kann nach aktueller Rechtsprechung nachträglich nicht mehr zurückgefordert werden.