Aktualität ist ein überaus wichtiges "Gut" unserer Zeit, deswegen erhalten Sie hier kontinuierlich Neuigkeiten aus unserer Kanzlei sowie zu neuen Rechtsbeschlüssen.

17.Januar 2017

Überblick über das System der Mieterhöhung bei der Wohnungsmiete

1.
Dass alles teurer wird, ist allgemein bekannt.
Leider trifft diese Erkenntnis auch für Mieten zu. Mancherorts sind die Steigerungen beträchtlich.

Nachstehend werden die Vor- und Nachteile aus Mieter- und Vermietersicht kurz beschrieben.

2.
Warum bedarf es im Mietrecht überhaupt einer eigenständigen Regelung zur Mieterhöhung?

Bewegt sich der Bürger auf dem allgemeinen Markt, findet er dort nirgends Preiserhöhungserklärungen. Die Waren haben ihren Preis. Entweder er wird bezahlt oder die Warte wechselt nicht den Besitzer. Deshalb hat der Bürger im Restaurant keinen Anspruch darauf, dass das Gericht, das gestern EUR 6,00 gekostet hat, heute nicht möglicherweise schon EUR 7,50 kostet.

Im Mietrecht ist das allerdings anders.
Mietvertragsparteien schließen bekanntlich nicht jeden Monat einen neuen Mietvertrag ab, sondern führen einen einmal geschlossenen Vertrag weiter durch.

Während ein Arbeitnehmer mit Kündigung drohen kann, wenn er eine von ihm geforderte Gehaltserhöhung nicht durchsetzen kann, hat der Vermieter ein solches Recht hingegen nicht.

Trotzdem hat das BGB einen Weg eröffnet, um für beide Seiten faire Preise zustande kommen zu lassen.

Das Gesetz hat daher verschiedene Möglichkeiten einer Mieterhöhung eröffnet und folglich zugelassen:

3.
Indexmiete

Bei Wohnraummietverhältnissen findet sich die Indexmiete äußerst selten.
Hierbei ist es dem Vermieter erlaubt, jeweils nach einem Jahr die Miete durch einfache Erklärung um die Inflationsrate (errechnet aus dem vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland) zu erhöhen.

Einer Zustimmung durch den Mieter bedarf es nicht, weil die Erhöhungskriterien objektiv berechnet werden können.

Für den Vermieter ist diese Variante nicht besonders interessant, unter Umständen auch nachteilig. Stieg der Preisindex von Dezember 2014 auf Dezember 2015 um nicht einmal 0,3 %, so wird daraus ersichtlich, dass die Erhöhungsrate minimal ist.

Auch ist mancher Vermieter durch das richtige Lesen von Indextabellen überfordert, weil die Steigerungen korrekt in Euro-Beträge umgesetzt werden müssen. Auch besteht die nicht unerhebliche Gefahr, dass einzelne Erhöhungsmöglichkeiten vergessen und deswegen teilweise über Jahre hinweg keine höhere Miete geltend gemacht wird, obwohl die Ausgaben ständig steigen.

Die Indexmiete bietet für einen Mieter Vorteile, solange Zeiten niedriger Inflation bestehen. Das kann sich allerdings auch wieder ändern mit der Folge, dass sich dann Mieten um beträchtliche Prozentsätze pro Jahr ändern können.

4.
Staffelmiete

Häufiger findet sich allerdings die Staffelmiete.
Dabei wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete Jahr für Jahr um einen jeweils bestimmten Betrag ansteigt.

Auch, wenn solche Erhöhungen moderat ausfallen dürften, sind sie indes deutlich höher als bei der Indexmiete.

Gleichwohl gilt auch für die Staffelmieterhöhung die so genannte Mietpreisbremse sinngemäß.

In der Regel haben sich üblicherweise Erhöhungen um die 3 % bis 5 % pro Jahr eingependelt.
Der Vorteil für den Mieter besteht daran, dass daneben normale Mieterhöhungen ausgeschlossen sind und Klarheit besteht, welche Miete zukünftig gezahlt werden muss.

Umgekehrt muss sich der Vermieter nur einmal kümmern und die Staffel vereinbaren. Danach muss er sich nicht mehr um Mieterhöhungen kümmern.

Steigt das Preisniveau für Immobilien massiv an, kann der Vermieter solche Preisanstiege nicht mehr in Verträgen durchsetzen, da er für die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung an die Staffel gebunden ist.

5.
Erhöhung auf die ortsübliche Miete

Die meisten Mietverträge sehen Erhöhungen auf die ortsübliche Miete vor.
Hiernach ist es möglich, alle 15 Monate eine Erhöhung bis zu dem Mietpreis zu verlangen, der im Ort für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise bezahlt wird.

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters, den er notfalls gerichtlich durchsetzen muss.

Zuvor muss der Vermieter allerdings sein außergerichtliches Verlangen nach Zustimmung formell ordnungs-
gemäß stellen, insbesondere muss er eine Begründung liefern, an die das Gesetz recht hohe Anforderun-
gen stellt, weshalb anwaltliche Beratung zweckmäßig erscheint, die Feststellung des Mietpreises häufig schwierig ist.

Welche Wohnungen sind schon wirklich vergleichbar?

Gerichtliche Auseinandersetzungen sind vorprogrammiert.

Die Erhöhung auf die ortsübliche Miete ist daher sowohl für Mieter als auch Vermieter nachteilig, weil dadurch die Gefahr eines Rechtsstreites enorm steigt.

6.
Fazit

Die Entscheidung darüber, welche Erhöhungsmodalität gewählt wird, fällt im Mietvertrag.

Ohne spezielle Vereinbarung gilt stets die Erhöhungsmöglichkeit auf die ortsübliche Miete.

Welche Variante nun gewählt wird, sollten Mieter und Vermieter genau überlegen.
Will man eher Planungssicherheit oder eher möglichst hohe Mieteinnahmen bzw. möglichst geringe Mietkosten?

Zu klären ist auch, wie die weitere Entwicklung der örtlichen Mietpreise eingeschätzt wird.