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05.Juli 2016

Immer wieder Streit über die Betriebskostenabrechnung

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB müssen Mieter ihrem Vermieter Einwendungen gegen die Betriebskosten-
abrechnung bis zum Ablauf des 12. Monats mitteilen, nachdem diese ihnen zugegangen ist.
Danach sind Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, sie haben die verspätete Geltend-
machung nicht zu vertreten.

In einem vom BGH entschiedenen Fall vom 11.05.2016 zu Aktenzeichen VIII ZR 209/15 gilt der Einwen-
dungsausschluss grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbin-
dung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Was war geschehen?

Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten des Vorjahres ab, indem er in seinem Anschreiben die Abrechnung der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Kopie beilegte. Dort waren Kosten abgerechnet, die laut Mietvertrag nicht umgelegt werden konnten.
Gleichwohl zahlten die Mieter die geforderte Nachzahlung.

Nach Ablauf eines Jahres bemerkten sie den Fehler und forderten die nicht umlagefähigen Gemein-
schaftskosten zurück. Leider nur mit begrenztem Erfolg.

Leitsatz des BGH:
Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Folglich hatten die Mieter nur teilweise Erfolg, da sich der Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben
(§ 242 BGB) nicht auf den Einwendungsausschluss solcher Positionen berufen darf, die in der dem Ab-
rechnungsschreiben beigefügten Abrechnung der Wohnungseigentümer ausdrücklich als nicht umlage-
fähige Gemeinschaftskosten bezeichnet worden sind.

Das Urteil hat erhebliche Praxisrelevanz, da die Frage, ob der Einwendungsausschluss auch Kosten erfasst, die keine Betriebskosten im Sinne der Definition des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit
§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung sind, bislang offen geblieben war.

Im Ergebnis muss also jedem Mieter angeraten werden, sämtliche Einwendungen fristgerecht innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung schriftlich geltend zu machen, um Rechtsnachteile zu vermeiden.