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26.November 2015

Mietrecht - Wohnungsgröße - Der BGH hebt die „10-Prozent-Regel“ auf.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass es zu Abweichungen im Hinblick auf die Größe einer angemieteten Wohnung kommt, und zwar dergestalt, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche mehr Quadratmeter ausweist, als tatsächlich an Quadratmetern vorhanden ist.

Bislang galt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach diese Abweichung in der Quadratmeterzahl nur dann beachtlich sein soll, wenn die Abweichung 10 % ausmacht.

Diese bisherige Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun in einem aktuellen Urteil vom 19.11.2015 gekippt.

Nach dem neuen Urteil des Bundesgerichtshofes vom 19.11.2015 gilt nun, dass der Mieter ein Anrecht auf Anpassung des Mietpreises schon dann hat, wenn auch nur eine Abweichung von einem Quadratmeter gegeben ist.

Nach alledem ist es zukünftig hin so, dass die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend ist und sich hieran dann der Mietzins zu orientieren hat und auch im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen diese tatsächliche Quadratmeterzahl zu berücksichtigen ist.

Ergibt sich also beispielsweise, dass im Mietvertrag von 100 qm ausgegangen wird bei einer Kaltmiete von EUR 500,00 und ergibt sich im Weiteren, dass die tatsächliche Quadratmeterzahl nur 95 qm ist, würde sich insoweit folgende Mietpreisminderung ergeben:

EUR 500,00 : 100 qm = EUR 5,00 Miete pro Quadratmeter x 95 qm = EUR 475,00 neue Miete.

Manchmal, aber eher selten, kommt es in der Praxis auch vor, dass im Mietvertrag die Quadratmeterzahl zu niedrig angegeben ist.

In diesem Fall hat dann der Vermieter das Recht, die Miete nach oben hin zu korrigieren, wobei aber ausdrücklich vom Bundesgerichtshof (auch in einer neuerlichen Entscheidung, nämlich vom 18.11.2015) der Hinweis erfolgte, dass der Vermieter dann bei der Anpassung bzw. Erhöhung der Miete, die sogenannte Kappungsgrenze nach dem Mieterhöhungsgesetz zu beachten hat, wonach die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 von 100 erhöht werden darf. Manche Bundesländer sehen eine niedrigere Kappungsgrenze vor.