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10.Juni 2015

Mietvertrag Renovierung kurz und knapp

Eine mietvertragliche Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig über-
gebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner neuerlichen Entscheidung vom 18.03.2015 (VIII ZR 18/14) an: Eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchs-
spuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren und oder gegebenenfalls in einen besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Es stellt sich die Frage, wann eine Wohnung unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig ist.

Leitsätze 2 und 3 der Entscheidung des BGH:

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist.

Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine renovierte Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn aber nicht stets komplett frisch reno-
vieren. Im Einzelfall kann auch die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen.

Die Darlegungs- und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer AGB-
Regelung ergibt, trägt im Rechtsstreit der sich auf die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel berufende Vertragspartner des Verwenders.

Was ist zu beachten?

Entscheidendes Beurteilungskriterium ist nach dem Sprachgebrauch des BGH, ob die überlassenen Miet-
räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht. Zwar ist diese Formulierung schwammig, der Renovierungsstatus einer Wohnung lässt sich jedoch bei Mietbeginn beweissicher durch ein gemeinsames Übergabeprotokoll dokumentieren, in dem der malermäßige Zustand für jeden Raum im Einzelnen beschrieben wird.

Zu empfehlen ist, dass bei Mietbeginn Gebrauchs- und Abnutzungsspuren fotografisch festgehalten und durch Zeugen bestätigt werden.

Fazit:

Alle Vermietungsmodelle, in denen die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter abgewälzt sind, dem Mieter aber eine unrenovierte bzw. mit Gebrauchsspuren des Vormieters versehene Wohnung überlassen wird, geraten in eine Schieflage.

Vermieter tragen also das Risiko, dass die Klauseln in späteren Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt werden.