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22.September 2014

Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietsverhältnisses aus wichtigem Grund, § 543 Abs. 1 BGB

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendi-
gung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach der Rechtsprechung ist es nun so, das auch unpünktliche Zahlungen unter den Tatbestand des § 543 Abs.1 BGB fallen können, mithin zur frist-
losen Kündigung berechtigen können. Nachstehende Voraussetzungen werden insoweit von der Recht-
sprechung gemacht:

  1. Eine unpünktliche Mietzahlung erfüllt nur dann den Tatbestand des § 543 Abs.1 BGB, wenn sie nachhaltig erfolgt. Es ist sachgerecht dieses Merkmal dann als gegeben zu erachten, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres 6 Zahlungstermine oder mehr überschreitet.

  2. Daneben setzt der Kündigungstatbestand grundsätzlich voraus, dass zwischen der Fälligkeit der Miete und dem Zahlungseingang ein nicht unerheblicher Zeitraum liegt. Geringfügige Zahlungsverzögerungen rechtfertigen die Kündigung auch dann nicht, wenn das Kriterium der Nachhaltigkeit erfüllt ist. Hiervon ist auszugehen, wenn die Miete an 6 Zahlungsterminen um jeweils wenige Werktage verspätet gezahlt wurde, so dass insgesamt eine Zahlungsverzögerung von 13 Werktagen eingetreten ist.